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Aumenta interés por fideicomisos de bienes raíces

Ricardo Jiménez| El Universal
Jueves 14 de noviembre de 2013
Se calcula que las Fibras representan 40% del total de colocaciones en la bolsa este año

ricardo.jimenez@eluniversal.com.mx

 

¿CÓMO SE CONFORMA UNA FIBRA?

A casi tres años de cotizar en el mercado de valores, los Fideicomisos de Bienes Raíces (Fibras) mantienen un importante potencial de crecimiento en México, pues mientras el año pasado se colocaron tres, en este 2013 se han ofertado seis y se pronostica que se efectúen cuatro nuevas cotizaciones para el siguiente año, principalmente en el primer semestre.

El monto de ofertas de títulos de Fibras en la BMV, hasta octubre del presente año, rebasa los 52 mil millones de pesos, destacando la más alta, la de Funo, con una cantidad de 22 mil 050 millones de pesos.

Las Fibras representan en la actualidad 40% del total de las colocaciones en bolsa, que en lo que va del año suman un monto de 155 mil millones de pesos.

“Las Fibras (de 2011 a 2013) tienen un valor en el mercado que superan los 125 mil millones de pesos, de ahí la importancia que comienza a tener para los inversionistas”, dijo Raymundo Tenorio Aguilar, director de la carrera de Economía de la Escuela de Negocios del Tecnológico de Monterrey.

El término “Fibra” se entiende como un vehículo financiero que administra bienes y raíces o infraestructura (residencial, edificios de oficinas, centros comerciales, hoteles, hospitales), y proporciona dividendos a sus accionistas.

Este instrumento financiero es una mezcla de inversión en renta fija e inversión en renta variable, ya que ofrece a los inversionistas pagos periódicos continuos, a la vez que les permite obtener plusvalía de capital, en virtud de la apreciación de los inmuebles.

Cómo funcionan

El origen de las Fibras consiste en tomar capitales del mercado para financiar su proyecto en bienes y raíces; nacen como una opción para que los fondos de pensiones estadounidenses diversifiquen justamente la capitalización de los fondos de pensiones.

El director de Fibra Uno, Gonzalo Robina, explica que hay suficiente dinero para más colocaciones, y asegura que hay apetito por parte de los inversionistas institucionales, fundamentalmente de las Afores del país.

La colocación de Fibras en el mercado de valores ha superado las expectativas, pues en lo que va este año se han colocado seis, no obstante la desaceleración de la economía interna durante el primer semestre, mientras que en 2012 solamente se realizaron dos ofertas.

El catedrático del ITESM dijo que la llegada de las Fibras a la Bolsa Mexicana de Valores en 2011, resultó una de evolución acertada del mercado bursátil local en los últimos años.

“El concepto de Fibra fue traído de Estados Unidos, estas empresas requieren distribuir el 70% del capital del fideicomiso de bienes y raíces, además de repartir, al menos, el 95% de la utilidad neta a sus accionistas”, explicó Gonzalo Robina.

En Estados Unidos las Fibras tardaron alrededor de 10 años en funcionar, fue un proceso de estructura, vender al mercado y capacitación, mencionó el ejecutivo.

El directivo destacó que Fibra Uno fue la primera en entrar a colocar acciones al mercado de valores (en marzo de 2011).

Su monto de emisión fue de 3 mil 615 millones de pesos, mientras que al siguiente año realizó otra (follow-on) por 8 mil 877 millones de pesos y el 30 de enero de 2013 efectuó la tercera por una cantidad de 22 mil 050 millones de pesos.

¿Cuál es el riesgo?

Gonzalo Robina consideró que el principal riesgo para el mercado de Fibras nacional es el incremento en las tasas de interés, principalmente las de Estados Unidos, que actualmente se encuentran en 0.25%; sin embargo, en el mediano plazo no se ve que haya un cambio brusco en la política monetaria del país vecino.

Por otro lado, Raymundo Tenorio Aguilar destacó que la importancia de una Fibra radica en que los recursos de los fondos que ahí se manejan, se convierten en bienes físicos para la economía, además se realizan justamente en el mejor de los gastos de la economía, que es el gasto de inversión.

“El gran reto para las Fibras en el futuro es que comiencen a hacer inversiones en construcción de infraestructura y no nada más compren los inmuebles”, destacó.

Señaló que si bien existen siete Fibras, el peso está en función no solamente de la capitalización del mercado de bienes y raíces que las respaldan, sino en el tiempo en que se encuentran operando.

Uno de los directivos de Fibras en México es Pedro Aspe, ex Secretario de Hacienda, ahora Co-Presidente de Evercore Paterns, firma que administra FibraHotel, dedicada a bienes raíces y hotelería.

Fibra Uno, de las más grande del país en cuanto colocaciones, es dirigida por Moisés El-Mann, que es su presidente y también de Grupo E. Ha liderado a esta empresa durante más de 30 años, misma que actualmente tiene operaciones inmobiliarias verticalmente integradas y ha operado y desarrollado aproximadamente 170 proyectos en diferentes sectores y áreas geográficas de México.

Por otro lado, Fibra Inn está comandada por Victor Zorrilla Vargas, asesor y gestor hotelero, además de ser co-fundador de Hoteles Prisma en 2002 y tener más de 30 años de experiencia en inmuebles turísticos. Fue presidente de Coparmex en el Estado de Nuevo León y también resultó miembro del Consejo de la Asociación de Hoteles de esa misma entidad.



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